안녕하세요 이승우 변호사 입니다. 결론부터 말씀드리면 내년 상반기 이후에나 은행의 차압소송들이 뉴욕 부동산 시장에영향을 미치게 될 것으로 예상합니다.
작년 3월달에 시작된 뉴욕주의 차압/퇴거 방지 법이 연장에 연장을 거쳐 지금은 2022년 1월 15일 까지 연장 되었습니다. 코비드 19 이후로 뉴욕주 법원들의 차압 소송들은 사실거의 진행되지 않았다고 생각하시면 됩니다. 내년 1월에 15일 이후에 차압/퇴거 방지법이 연장되지 않으면 은행들은 다시 차압소송 절차를 단계적으로 재개할 것으로 보입니다. 하지만 은행의 차압소송의 절차가 본격적으로 시작되더라도 부동산 시장에 당장 영향을 주기는 어려울 수 있습니다. 대부분의 부동산 차압매물이 나오는 시기가 차압소송의 절차가 거의 마무리 되었을 때 이기 때문입니다.
뉴욕주의 차압소송 절차는 상당히 복잡하며 시간이 많이 소요되는 과정입니다. 일반 실거주 주택의 경우 차압소송이 시작되면 은행과 집소유자는 법원의 의무 협상 프로그램에서 협상을 진행하게 됩니다. 이 때 집 소유자는 은행과 주택융자 재조정을 협상 할 수있으며 협상이 성공적일 경우 집을 지킬 수 있게 됩니다.
만일 집의 가치가 주택융자보다 적을 경우에 집 소유자는 숏세일을 통하여서 집을 처분하고 추가적인 개인의 책임없이 주택융자를 해결 할 수도 있습니다. 이 경우에도 부동산이 차압소송중에 매물로 나오게 됩니다.
차압소송의 마지막 과정 중의 하나는 법원이 차압소송의 대상이 되는 주택의 경매를 진행하게 하는 것입니다. 대부분의 경우에 차압소송의 소송인인 은행이 경매에서 차압소송의 대상이 되는 주택을 매입하게 됩니다. 이러한 경우에 그 주택은 은행의 소유가 되며퇴거소송까지 모든 절차가 끝난 이 후에 주택시장에 매물로 나오게 됩니다.
많은 분들이 법원의 경매로 차압소송의 대상이 되는 주택을 가격이 저렴하다는 이유만으로 매입을 고려할 수 있습니다. 하지만 법원의 경매로 나오는 주택을 실 거주 목적으로구입하시는 것은 위험한 일입니다. 경매 입찰에 성공하여 주택을 매입하였다고 하더라도 그 주택에 이전 거주자가 계속 거주하고 있는 경우가 대부분입니다. 이 때는 퇴거 소송을 따로 개인적으로 진행하여야 합니다. 그리고 차압소송의 대상이 되는 주택들의 경우 관리가 잘 되어있지 않아 추가적으로 주택을 수리하는 비용도 고려를 하셔야 합니다.
더 궁금한 것이 있으시면 이승우 법률사무소로 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.
이승우 변호사
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