이승우 변호사
미국에서 이민생활을 하시면서 삶의 중요한 부분 중의 하나가 우리 가족의 보금자리가 되는 집을 마련하는 것입니다. 그래서 아메리칸 드림을 생각하면 넒은 정원 그리고 수영장이 있는 단독주택이 떠오르게 되는 것입니다. 하지만 다니던 직장에서 해고를 당하거나비즈니스가 뜻대로 되지 않아 모기지 페이먼트를 한달 두달 밀리게 되는 경우가 생기게 됩니다. 이런 상황에 은행이 주택 차압소송까지 시작한다면 우리 가족의 소중한 보금자리를 잃어 버리게 되는 상황에 처할 수 도 있는 것입니다. 그렇다면 모기지 페이먼트를 내지못하여서 주택차압소송 (Foreclosure Action)을 당했음에도 불구하고주택차압 소송 방어할 수 있을까요?
네. 이러한 상황에서도 주택차압 소송은 (Foreclosure Action) 방어할 수 있습니다. 주택차압소송을 방어 하는 방법은 여러가지가있습니다.
첫번째로 은행에서 주택차압소송을 시작하기 전에 주택 소유자에게 뉴욕법에서 요구하는 안내편지 (90-day notice letter) 그리고 모기지 서류에서 요구하는 안내편지를 (30-day notice letter) 절차에 따라 보냈는지 확인합니다.
두번째로 은행에서 법원에 제출한 서류들 즉 서먼스 앤 컴플레인트와 송달증명서류를 (Summons and Complaints and affidavits of service) 자세히 검토하고 답변서를 (Answer) 제출할 준비를 합니다. 답변서를 (Answer) 제출하기 전에 만일 은행에서 주택 소유자에게 소송서류들을 뉴욕법에 따라 전달 하지 않았다면 법원에 케이스를 기각 (Dismiss) 해달라는 모션을 (Motion to Dismiss) 제출할 수 있습니다.
답변서를 (Answer) 제출할때 은행을 상대로 맞고소 (Counter Claim) 할 수 있는 사항이 있는지도 살펴보아야 합니다. 맞고소의(Counter Claim) 일반적인 근거는 주택차압소송의 소멸시효만료에 의하여 완전한 주택 소유권을 요구하는 것 (quite title claim) 그리고 그에 따른 변호사비용을 은행에 요구 하는 것이 있습니다.
세번째로 법원에서 열리는 의무협상프로그램 (mandatory settlement conference) 에서 주택소유자를 변호합니다. 이때 은행이의무협상프로그램에서 (mandatory settlement conference) 성실하게 (in good faith) 참여하는지 살펴보고 주택 소유자가 부당하게 대우받지 않도록 합니다. 그리고 의무협상프로그램에서 (mandatory settlement conference) 이후에 은행에서 시작하는 두가지의 중요한 모션들에 (motions) 대응을 합니다 (Motion for summary judgment/appoint referee & Motion for judgment of foreclosure and sale/confirm referee's report).
주택차압소송을 방어하는 변호사는 은행의 모션들에 답변서를 제출하고 법원의 판단을 기다립니다. 이때 은행이 뉴욕법의 절차에 따르지 않았거나 서류상 문제가 있다면 변호사는 법원에 모션을 제출하여 케이스를 기각 (dismiss) 시켜달라고 요구합니다. 법원이 이요구를 들어주어 케이스를 기각 (dismiss) 시킨다면 은행은 추후에 처음부터 다시 주택차압소송 절차를 시작해야 합니다. 만일 절차적 문제나 서류상 문제가 있음에도 불구하고 법원이 부당하게 주택 소유자의 모션에 대하여 거부하는 판결을 내렸다면 그 판결에 대해서 항소할 수 있습니다.
주택차압소송중에 생각할수있는다른방안은 파산신청을 하는 것입니다. 주택차압 소송 중에 파산을 신청하는 시기는 아주 중요합니다. 이 이야기는 다음 칼럼에서계속해 보도록 하겠습니다.
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