오늘은 여러분께서 만일 모기지 페이먼트를 (mortgage payment) 내지 못했을 때 은행쪽에서는 어떤 일이 일어나는지 이야기 해 보도록 하겠습니다. 먼저 이 이야기는 뉴욕주의 주택차압소송과 연방 파산법원에서 미국의 Major 은행들을 변호하는 로펌에서 변호사로 일했던 경험을 바탕으로 말씀드립니다.
Mortgage payment를 한달 두달 내지 못하고 있으면 은행은 그 loan에 대해서 주택차압소송 즉 foreclosure 절차를 시작합니다. 평균적으로 mortgage payment를 3달이상 내지 못하고 있을때 은행은 은행을 변호사는 로펌 (law firm) 에게 foreclosure action을 의뢰합니다.
은행을 변호하는 로펌에서는 우선 주택차압소송에 필요한 서류들을 모으기 시작하며 주택소유자 에게 보낼 90-day notice를 준비합니다. 90-day notice는 뉴욕주 법에서 요구하는 notice입니다. 그리고 60일 이후에는 30-day notice를 준비하여 주택소유자에게 보냅니다. 30-day notice는mortgage contract에 의해서 보내는 notice 입니다. 90-day notice 와 30-day notice 이후에도 은행이 돈을받지 못하였다면 은행의 변호사는 foreclosure action을 시작하기 위한 summons and complaint를 준비합니다.
뉴욕주의 Supreme Court (trial court)에 summons and complaint를 파일한 후 그 서류들을 borrower에게 serve 합니다. Service가 완료된 이후에 borrower가 응답을 하지 않을 경우 은행 변호사는 motion for default judgment를 법원에 제출합니다.
만일 주택소유자가 답변서를 (answer) 제출한 경우 법원은 주택차압소송의 대상이 실 소유 주택일 (primary residence) 경우 은행과주택소유자가 법원의 의무협상 프로그램에 (mandatory settlement conference) 참여하도록 합니다. 만일 법원의 의무협상프로그램을 통하여 주택융자재조정에 성공하거나 주택소유자가 주택을 포기하기로 하는 경우에 주택차압소송은 끝나게 됩니다. 법원의 의무협상프로그램을 통해서도 합의가 이루어 지지 않았다면 은행 변호사는 다음 단계를 준비합니다.
은행은 주택차압소송에 관련된 모든 서류와 사실관계를 바탕으로 법원에 motion for summary judgment 와 관재인을 (referee) 지정을 요청하는 모션을 ( motion) 제출 합니다. 법원이 이 모션들을 승인 할 경우 은행은 지정된 referee에게 은행이 받아야하는 돈이 얼마인지에 대한 정보를 보내 확인 받게 됩니다. 이 후에 은행은 법원에 motion for judgment of foreclosure and sale and confirm referee's report를 제출 합니다. 법원이 이 모션을 승인 할 경우 은행은 이제 주택 경매 절차를 시작합니다.
은행은 주택 경매일을 지정하고 notice of sale을 주택소유자에게 보내고 신문광고절차를 시작합니다. 주택차압경매에서는 대부분의경우에 은행이 주택을 매입하게 됩니다. 은행이 주택을 매입했을 경우 이제 이 케이스는 은행 쪽 로펌의 eviction department (퇴거소송)로 넘어가게 됩니다. 퇴거소송은 주택차압소송과는 다른 법원에서 이루어지는 새로운 소송입니다.
은행 쪽 로펌에서 eviction 소송절차를 끝내면 이제 이 케이스는 은행 쪽 로펌의 closing department로 넘어가게 되어서 REO 세일 즉은행이 주인이 되어 집이 주택 시장에 나오게 됩니다.
이 모든 과정 중에서 주택소유자가 주택차압소송 중에 파산신청서를 (bankruptcy petition) 연방파산법원에 제출하여 파산절차를 시작한 경우 사건은 은행 쪽 로펌의 파산부서 (bankruptcy department) 로 넘어가게 됩니다. 은행을 변호하는 파산변호사는 주택소유자의 파산사건을 검토하며 은행의 입장을 파산법원에서 변호하게 됩니다.
이승우 변호사
주택차압방어/파산/민사소송
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