숏세일 (Short Sale) 이해하기
숏세일은 주택의 현재 가치가 남아있는 모기지 금액보다 낮을 경우 생각할 수 있는 옵션입니다. 만일 주택 소유자가 예상하지 못한 경제적인 어려움을 인하여 모기지 페이먼트를 낼 수 없는 상황이라고 생각하여 봅시다. 이 경우 주택 소유자가 계속하여 모기지 페이먼트를 내지 못한 다면 은행은 주택차압 소송을 언제든지 시작 할 수 있는 것입니다. 하지만 현재 주택의 가치가 남아있는 전체 주택융자금액보다 낮은 경우 주택차압 소송 이후에도 해결되지 않는 주택융자 부분에 대한 “개인”적인 책임이 남아 있을 수 있는 것입니다. 이러한 경우에 주택 소유자는 은행에서 주택차압 소송을 시작하기 전에 숏세일을 고려할 수 있는 것입니다.
한가지 꼭 기억하셔야 하는 것은 숏세일은 단순히 주택 소유자가 원한다고 하여 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 주택 소유자가 적절한과정을 거쳐 주택 바이어를 찾은 후 은행에 숏세일에 대한 승인을 요청할 수 있습니다. 은행은 주택 소유자의 숏세일 요청을 승인 할수 도 있고 거부 할 수도 있는 것입니다. 만일 주택 소유자와 주택 바이어가 제시한 주택 판매금액이 그 주택의 현재 가치보다 현저하게 낮은 경우 은행은 숏세일 승인을 거부 하는 경우가 많이 있습니다. 이러한 경우 더 높은 주택 판매금액을 은행에 다시 제시하여 숏세일에 대하여 승인을 다시 요청 할 수 있습니다.
예를들어 현재 남아있는 모기지 즉 원금과 이자 그리고 은행이 내고 있는 프러퍼티 택스와 (Property Taxes) 각종 Fees 들을 모두합친 금액이 $1,000,000.00 이라고 하고 현재 주택의 가치는 $800,000.00 라고 합시다. 숏세일이 승인되면 주택 소유자가 은행에지불해야 하는 총 금액인 $1M 가 아닌 주택을 판 금액만으로 추가적으로 "개인"책임 없이 모기지를 해결하는 것입니다.
숏세일을 진행하실때 반드시 주의 하셔야 하는 것은 주택을 구입하는 사람 즉 바이어는 가족이나 친구가 되어서는 안됩니다. 만일 이런 경우 추후에 민사상 그리고 형사상 책임을 지셔야 할 수도 있습니다. 꼭 주의 하셔야 합니다!
노트 (Note) & 모기지 (Mortgage) 이해하기
대부분의 분들이 미국에서 집을 구입하실때 기본적으로 두가지 서류에 사인을 하십니다. 하나는 노트 (Note) 이고 또 하나는 모기지(Mortgage) 입니다. 노트 (Note)는 모기지 금액에 대해서 "개인"적으로 책임을 지고 갚겠다고 하는 서류입니다.
모기지 (Mortgage) 는 은행이 모기지 페이먼트를 받지 못할 경우 받지 못한 돈을 모기지의 담보가 되는 집을 소송을 통하여 팔아서돈을 회수할 수 있게 해 주는 서류입니다. 이 과정이 바로 주택 차압 소송 즉 포어클로져 액션 (Foreclosure Action) 입니다.
즉 모기지를 통하여 집을 구입하고 모기지 페이먼트를 하지 못할 경우 은행은 모기지를 받은 개인에게 돈을 요구할 수도 있고 집을 팔아서 그 돈을 회수 할 수도 있는 것입니다. 은행은 개인에 대한 권리와 부동산에 관한 권리- 이 두 가지의 안전장치를 갖고 있는 것입니다.
그렇다면 주택차압 소송중에 있는 분들에게 숏세일은 좋은 옵션일까요? 네 맞습니다. 만일 집을 지키기 어렵다면 숏세일은 좋은 옵션입니다.
만일 은행이 포어클로져 세일을 통해 받아야 하는 돈을 모두다 받지 못했다면 노트에 의하여 원칙적으로 받지 못한 남은 부분에 있어서는 "개인"적으로 책임을 져야하기 하기 때문입니다. 하지만 주택차압 소송 중 숏세일을 진행하신다면 "개인"적인 책임에서 자유로워질수 있는 것입니다.
경제적으로 어려우신 분들중에 수입이 없거나 수입이 낮으신 분들은 챕터7 파산을 고려하십니다. 그렇다면 챕터 7파산을 성공적으로끝내신 이후에 underwater 인 집 즉 집의 가치가 남아있는 모기지금액보다 낮은 경우 숏세일이 필요할까요?
아닙니다. 필요하지 않습니다.
그 이유는 성공적인 챕터 7 파산을 통해서 "개인"적인 책임에서 자유로워 지셨기 때문입니다. 만일 챕터 7 파산 이후에 은행이 "개인"적인 책임을 묻는다면 뱅크럽시 디스차지 바일레이션이 (Bankruptcy Discharge Violation) 됩니다.
은행은 모기지 즉 담보가 설정되어있는 "부동산"에 대하여만 권리를 주장할 수 있고 "개인"적인 책임은 묻지 못하는 것입니다.
이승우 변호사
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